DERECHO DE SUPERFICIE
1 ANTECEDENTES Y CONCEPTOS.
El Tema No. 38 está dedicado a los Derechos Reales sobre cosa propia, que en realidad son modalidades del derecho de propiedad que es el derecho de construir y el derecho de superficie.
Ambos tiene origen romano que emerge del contrato de arrendamiento en Roma se exigía que en algunas ocasiones una persona no tenía dinero o recursos para adquirir un terreno sobre todo cuando no era noble, pero necesitaba el terreno para talleres o galpones en cuyo caso arrendaba el terreno y obtenía el consentimiento del propietario del suelo para que pueda hacer edificaciones o construcciones, de carácter precario entonces en algunas ocasiones las construcciones y edificaciones pertenecían al arrendatario mientras que el suelo pertenecía al dueño del suelo y como hemos visto en el tema de la accesión, se creó el principio superficie solo Facere, de tal manera que se presumía que todas las construcciones o edificaciones levantadas debajo o encima del suelo eran del dueño del suelo, pero esa presunción se convirtió en una presunción iuris tatum y cuando se podía demostrar lo contrario, entonces la propiedad se desdoblaba en dos planos:
1. La propiedad sobre el suelo.
2. Propiedad sobre las construcciones.
Con el tiempo el derecho a construir o el derecho de superficie se constituya, ya no solamente como emergencia del contrato de arrendamiento, sino también por sucesión hereditaria a través de testamento o por cualquier acto a titulo oneroso, esa realidad pasa a la época de la edad media y pospone a tiempos de la época moderna.
De tal manera que en el actual derecho real se conoce otras dos modalidades del derecho de propiedad:
- El derecho de superficie.
- Derecho a construir.
1.1 CONCEPTO.
¿Qué es el Derecho de Superficie?
- El derecho de superficie es un Derecho Real, en la que un sujeto llamado superficiario es propietario de construcciones, edificaciones o plantaciones de manera temporal en el suelo que pertenece a otra persona.
- El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre éste un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella. El Codice Civile italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el derecho real de superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de construir y por el otro el de la propiedad superficiaria.
Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el derecho de superficie constituye propiamente una derogación del derecho de accesión, pues por él coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo que se edifique en el futuro.
- Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros.
2 NATURALEZA JURÍDICA.
En primer lugar tenemos que analizar sus características:
1. Primero el derecho de superficie es un Derecho Real porque recae sobre bienes, de tal manera que hay un verdadero Derecho Real.
2. Segundo es un Derecho Real Inmobiliario, solamente puede haber derecho de superficie en materia de bienes inmuebles, nunca en materia de bienes muebles.
3. Se desdobla la propiedad, a uno le pertenece el suelo y a otro le pertenece las construcciones, edificaciones o plantaciones levantadas debajo de la superficie del suelo o por encima de la superficie del suelo.
4. Es un derecho de propiedad, por eso es una modalidad del derecho de propiedad, porque como ustedes pueden ver que no es la aplicación del principio superficie solo cedit, porque el principio solo cedit decía que se presume que todo lo que se levanta debajo o encima del suelo pertenece al dueño del suelo.
Aquí es una negación, de este principio porque se puede demostrar que las construcciones, edificaciones y plantaciones levantadas o edificadas debajo o encima del suelo, no pertenecen al dueño del suelo sino a un tercero que es el superficiario.
5. Es un derecho temporal, cuando nosotros estudiábamos las características del derecho de propiedad decíamos que la propiedad se caracteriza por su perpetuidad, nace con un tiempo indefinido, aquí no esta es una excepción hoy en día se puede hablar de propiedad temporal, una de las formas de propiedad temporal: primero el derecho de superficie, puede ser por 6 meses, un año, dos años, lo máximo pactado o no pactado es 30 años.
De esas características emerge su naturaleza jurídica, había un tiempo que se discutía si se trataba de un derecho real sobre cosa ajena o es un derecho real sobre cosa propia.
Los clásicos franceses discutían, en el sentido de que es un derecho real sobre cosa ajena porque son construcciones, edificaciones y plantaciones levantadas o existentes en suelo ajeno, toda la doctrina moderna y las legislaciones consideran que la naturaleza jurídica del derecho de superficie y su homónimo, su similar el derecho a construir son derechos reales sobre cosa propia, porque el derecho del superficiario no recae sobre el suelo recae sobre las construcciones, edificaciones y plantaciones levantadas o edificadas debajo o encima del suelo, no es un derecho real sobre cosa ajena sino una modalidad un forma de propiedad.
2.1 PRINCIPIO DE SUPERFICIE SOLO CEDIT.
Superficie solo cedit es una locución latina, que literalmente significa la superficie accede al suelo, utilizada en Derecho al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el derecho de accesión.
Proviene del Derecho romano y su utilización actual se centra en el campo de los derechos reales, dentro del Derecho civil. Según este principio, todas aquellas superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por accesión, al dueño del suelo.
Esta norma general puede quebrarse en algunos supuestos: como ejemplo, en los casos en que el valor de la propiedad o bien es ostensiblemente mayor al del propio suelo. Así, si ambos elementos pertenecen a propietarios distintos, el ordenamiento jurídico puede establecer que el dueño del suelo puede elegir entre pagar el precio del bien o propiedad en cuestión, para alzarse con la propiedad del mismo o vender el suelo en favor del propietario del bien en concreto.
2.2 CONCEPTO DE DERECHO INMOBILIARIO
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble.
El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.(10)
2.3 FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO
Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las fuentes de derecho como son: La Constitución, las Leyes y Decretos, los Tratados y Convenios Internacionales, la Costumbre y la Jurisprudencia. Sin embargo, goza de ser un Derecho Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar sus propios reglamentos, tal como lo contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la República Dominicana.
La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:
• La Mensura Catastral.
• El Saneamiento.
• La Depuración de títulos o acciones de pesos y partición de los terrenos comuneros (actualmente este procedimiento se conoce como Registro de la Propiedad Inmobiliaria).(11)
(10) Osorio Manuel, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, página 323.
(11) Arístides Álvarez Sánchez, Estudio de la Ley de Tierras, página 12.
2.3 OBJETO Y EXTENSIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN EL CÓDIGO CIVIL BOLIVIANO.
Art. 205 (Objeto y extensión del derecho de superficie).
I. Pueden ser objetó del derecho de superficie sólo las construcciones en su integridad y que representen un todo independiente.
II. El derecho de superficie se extiende a todo el subsuelo en que se apoya y sustenta la construcción. Se extiende también a otras partes del suelo que impliquen una ventaja para el uso y goce de la construcción, a menos que el titulo constitutivo disponga otra cosa.
III. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el superficiario o el propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones frente a terceros interesados.
3 DERECHO A CONSTRUIR.
También es. una modalidad del derecho de propiedad en virtud del cual una persona llamada concesionario, obtiene la autorización del dueño de un suelo, a levantar construcciones .precarias, conservando el derecho de propiedad por un lapso de tiempo a cuya finalización debe restituir el bien en las mismas condiciones en que se encontraba originalmente.
Las diferencias entre el derecho de superficie y el derecho a construir son las siguientes:
1. Primero, el derecho de superficie recae sobre construcciones, edificaciones y plantaciones solidas, en el sentido de que van ha permanecer en el suelo, en cambio el derecho a construir recae sobre edificaciones no solidas en el sentido de que pueden ser levantadas en cualquier momento, normalmente construcciones precarias, galpones, talleres, armazones o sea siempre y cuando se traten de edificaciones desmontables consiguientemente retirables.
2. El derecho a construir no puede durar más allá de 5 años mientras que el derecho de superficie no puede durar más de 30 años, justamente por el carácter de las construcciones.
Art. 201 (Constitución).
I. El propietario de un terreno puede conceder a una persona el derecho a construir sobre el suelo, adquiriendo así el concesionario, la propiedad de la construcción. El acto de concesión puede hacerse en testamento o en contrato oneroso o gratuito celebrado en forma.escrita.
II. El derecho a construir es un derecho real inmobiliario.
Art. 202 (Plazo para la construcción; Extinción del derecho).
Si el título no ha fijado un plazo para realizar la construcción, el concesionario debe levantarla en el término de cinco años desde la fecha en que se abrió la sucesión o se hizo el contrato. Vencido el término, se extingué el derecho a construir sin obligación ninguna para el concedente quien recupera la plenitud de su derecho propietario.
4 CONSTITUCIÓN.
- Tanto el derecho a construir como el derecho de superficie solo pueden constituirse por escrito nunca verbalmente, lo que quiere decir que siempre tiene que constituirse expresamente, nunca tácitamente, porque es un derecho real sobre cosa propia, es una modalidad del . derecho de propiedad, y como es inmobiliaria hay que inscribir en el Registro de Derechos Reales puede hacerse en escritura publica o puede hacerse en documento privado, pero cuando es documento privado tiene que tener fecha cierta, o sea reconocimiento de firmas y rubrica y el documento tiene que inscribirse en la partida que afecta al bien inmueble fundo y en Derechos Reales tiene que crear otra partida, lastimosamente en nuestro país no ocurre eso, tendrían que crear una partida dedicada a la propiedad sobre las construcciones; solamente un haciento de partida que afecte a la propiedad del suelo que se da mucho en la práctica ejemplo mecánicos, torneros, carpinteros necesitan terrenos necesitan tener galpones pequeños talleres, depósitos, muchas veces necesitan hacer solamente construcciones precarias, desmontables, entonces para eso pueden celebrar contratos de derecho a construir sin adquirir el suelo adquieren la facultad de hacer esas construcciones.
- Se puede constituir mediante contratos, por actos inter vivos entre el dueño del suelo y el concesionario o entre el dueño del suelo y el superficiario, esos títulos pueden ser a titulo oneroso a cambio de construir en suelo ajeno y pagar o a título gratuito o sea al concesionario o el superficiario no le pagan absolutamente nada.
- También puede surgir como emergencia, como en tiempos del derecho romano Contrato de Arrendamiento, se arrienda el suelo, pero se obtiene la autorización para construir, para que el dueño del suelo no se beneficie, no ve que hay que aplicar superficie solo cedit. Por ejemplo si yo tengo un terreno y le autorizo a ella y a su esposo a construir un taller y no hacemos absolutamente nada todo es verbal y ella con sus esposo construyen, edifican hay que aplicar el principio superficie solo cedit, de tal manera que esas construcciones se presumen que han sido levantadas por el propietario. Para que ella se considera dueña de las construcciones y pueda desmontar hay que hace un documentó escrito y a los efectos de oponibilidad y publicidad, porque es un derecho real sobre cosa propia hay que inscribir el Derechos Reales, por actos a titulo oneroso o a titulo gratuito. (OJO con esta circunstancia).
- También el derecho a construir puede constituirse por arrendamiento, cuando es por arrendamiento dura lo que dura el contrato de arrendamiento, porque el derecho de superficie o el derecho a construir, se consideran accesorios y ya saben la regla "lo accesorio sigue la suerte de lo principal".
- También puede constituirse por actos mortis causa, mediante testamento, el testador en esa última voluntad concede a otra persona llamada legatario, la facultad de construir en el terreno que le pertenece una construcción ya sea provisional o sea definitiva sólida.
Art. 203 (Constitución del derecho de superficie).
I. El derecho de propiedad del sobresuelo puede constituirse:
1) Por efecto del derecho a construir.
- En principio podemos celebrar un contrato de derecho a construir, pero después podemos acordar que no sea un derecho a construir sino sea de derecho de superficie.
2) Por legado o transferencia de una construcción ya hecha que constituirá una propiedad separada del suelo y subsuelo.
- Que pudiera ocurrir aunque en la vida práctica no se da, una persona es dueña del suelo y ha hecho construcciones edificaciones debajo o encima del suelo, no quiere vender el suelo pero pude vender las construcciones temporalmente, como las propiedades suelen separarse en planos distintos, eso no esta prohibido y al contrario esta reconocido en el articulo 203 numeral II.
3) Por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
II. Los contratos respectivos para constituir el derecho de superficie deberán necesariamente celebrarse por escrito.
Art. 204 (Duración del derecho de superficie).
I. El derecho de superficie es temporal y no puede durar más de treinta años.
- Cuando se trata de personas colectivas el plazo de duración también es de 30 años, eso es obvio porque si fuera perpetua, el dueño del suelo estuviera atado y no perdiera su derecho sobre el suelo, por eso es temporal
II. Cuando el derecho de superficie es accesorio a un contrato de arrendamiento de un terreno, sólo dura por el plazo de dicho arrendamiento.
Formas de constitución del arrendamiento, ya hemos visto que necesariamente tienen que ser por escrito, oneroso o gratuito, Inter vivos o mortis causa con autorización para construir o enajenando la construcción que ya existía en un suelo o sobre suelo.
5 CONTENIDO.
El derecho de superficie va recaer sobre plantaciones, construcciones, o edificaciones levantadas sobre el suelo o debajo del suelo (subsuelo) siempre y cuando construyan unidades económicas autónomas e independientes (OJO).
Messineo aclara con mucha precisión esto de la unidad económica autónoma e independiente, significa que esa unidad económica a construirse, o construida y adquirida tiene que ser distinta de otras partes del bien inmueble, porque si no es distinta y solo es una parte en realidad no hay posibilidad de constituir derecho de superficie; no pueden decir: yo me reservo la propiedad de este departamento y te doy la posibilidad de que tu inscribas derecho de superficie en acciones y derechos.
Tiene que ser un todo que tenga una autonomía, que tenga independencia de cualquier otra, puede haber derecho de superficie para construir una tienda, un local, u departamento, un garsoníer, un taller fijándose la extensión superficial.
No solamente puede haber derecho de superficie sobre construcciones sino también derecho de superficie sobre plantaciones, sobre edificaciones o sea vegetales.
Art. 205 (Objeto y extensión del derecho de superficie).
I. Pueden ser objeto del derecho de superficie sólo las construcciones en su integridad y que representen un todo independiente.
II. El derecho de superficie se extiende a todo el subsuelo en que se apoya y sustenta la construcción.
- Claro toda construcción se apoya en cimientos estructuras, entonces el derecho del superficiario se extiende a todos esos soportes a todos esos cimientos a toda esa armazón que permite la solides de la construcción la solides del edificio.
Se extiende también a otras partes del suelo que impliquen una ventaja para el uso y goce de la construcción, a menos que el título constitutivo disponga otra cosa.
- Que quiere decir: que el derecho de superficie se extiende también a la puerta de ingreso, a los caminos a los pasillos, a las acequias, las instalaciones de servicio de luz, alcantarilla, o sea a todo aquello que facilite el uso y goce del bien. Toda la edificación hay que darle función salvo que el titulo constitutivo diga otra cosa.
III. En caso de enajenación del suelo o la superficie, el superficiario o el propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones frente a terceros interesados:
6 EFECTOS.
En principio estamos frente a dos propiedades distintas: la propiedad del suelo y la propiedad de las construcciones o edificaciones:
- Primer efecto.- Si el propietario del suelo quiere vender el suelo, el superficiario quiere vender las construcciones o el concesionario quiere vender las construcciones precarias, no puede vender a un tercero directamente, tanto el superficiario respecto al suelo, como el dueño del suelo, respecto a las construcciones tienen preferencia para adquirir a título oneroso, esa preferencia se la hace valer mediante una carta notariada, advirtiéndole que tiene la necesidad de vender concediéndole un lapso de tiempo para que tome la opción, (en contratos van a estudiar lo que se llama contrato de opción exclusivo e irrevocable de poder adquirir para si ya sea las construcciones o ya sea el suelo.
Ese es el primer efecto del derecho de superficie y del derecho a construir que está previsto en el articulo 205, parágrafo III. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el superficiario o el propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones frente a terceros interesados.
- Segundo efecto.- El derecho de superficie puede modificar ampliándose o reduciéndose, para eso se necesita acuerdo expreso y escrito entre las partes.
Ampliándose quiere decir que el derecho de propiedad se extienda a mas unidades económicas autónomas independientes, antes era solo una tienda ahora se quiere construir además un departamento, se puede ampliar.
También se puede reducir, o sea si antes era sobre 3 habitaciones podemos acordar que el derecho de superficie solo sea 2 o 1.
Art. 206 (Contenido del derecho de superficie).
I. El contenido del derecho de superficie puede ampliarse o reducirse mediante contrato escrito especialmente celebrado para el efecto.
- Cuando se amplié o se reduzca hay que cumplir con dos requisitos: inscribir el contrato de ampliación o reducción en Derechos Reales a los efectos de la publicidad y oponibilidad.
. En caso de reducción deberán necesariamente concurrir ai acto y dar su asentimiento las personas que tengan un derecho cualquiera sobre el derecho de superficie.
- Cuando se reduzca hay que ver si la .reducción perjudica a terceros, por ejemplo si hay acreedores hipotecarios, usufructuarios sobre las construcciones entonces se necesita el consentimiento de esos terceros expreso o tácito.
II. En caso de demolición o ruina, el superficiario puede reconstruir lo edificado. (Art. 204, 519 Código Civil).
- Aquí no se termina, se ha desmoronado ahora y ya no puedes construir, tiene derecho a reconstruir.
7 EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE Y DEL DERECHO A CONSTRUIR.
- Como es un derecho real temporal se extingue por vencimiento del plazo.
- Pero también puede extinguirse por otros modos de extensión de la propiedad inmobiliaria, que vamos a estudiar en el siguiente tema se pude extinguir por expropiación.
- Se puede extinguir por prescripción si no ejercita por el tiempo que señala la ley, ejemplo: se le ha dados por 20 años y resulta que no construye en 10 años no usa el suelo, entonces va a prescribir o bien si se trata de un derecho a construir y no lo utiliza no construye en los 5 años prescribe.
- Se ha de extinguir también cuando el dueño del suelo le venda al superficiario o el superficiario le venda al dueño del suelo porque va operar una figura se llama la confusión o consolidación cuando en una misma persona se reúnen las calidades de propietario del suelo y propietario de las construcciones y como nadie puede ser propietario de los dos en planos distintos entonces se ha de operar la extinción del derecho de superficie.
Ahora cuando no se da esta ultima figura, cual es el efecto hay que aplicar todas las reglas de la accesión: obras hechas en suelo ajeno con materiales propios, y recordaran el dueño de los materiales puede retirar, eso podrá ocurrir en el derecho a construir porque se trata de construcciones precarias, desmontables salvo que se pacte lo contrario, muchas veces como se pacta: arrendamiento facultad a construir, al final del contrato el inquilino se retirara sin desmontar nada las construcciones quedaran en beneficio del dueño del suelo, otras veces se quedara en propiedad del dueño del suelo a cambio de los alquileres, el inquilino no pagara durante un año por el valor de las construcciones.
Algunos discuten si en estos casos sigue habiendo derecho a construir o derecho de superficie algunos dicen que ya desaparece el derecho de superficie o derecho a construir cuando se pacta de esa forma, en realidad las construcciones son del dueño del suelo, pero puede pasar.
Si no hay ese pacto expreso hay que aplicar las reglas de la accesión artificial a bienes inmuebles, como aquí ya no se trata de un poseedor de mala fe sino mas bien de un poseedor de buena fe, el dueño del suelo adquiere las construcciones, edificaciones y plantaciones, pero como no puede adquirir a titulo gratuito tiene que hacerlo a titulo oneroso. Aqui el dueño del suelo se convierte en dueño de los materiales porque lo "accesorio sigue la suerte de los principal", y el 127 de nuestro Código Civil establece que todavía en nuestro país se aplica el sistema romanista y por lo tanto el principio de superficie solo cedit, el dueño del suelo se considera dueño las construcciones, pero tiene que pagar ¿como va pagar? La plusvalía que haya alcanzado el bien con esas construcciones o el valor de los materiales más la mano de obra, cual tiene mayor valor.
Art. 207 (Extinción del derecho de superficie).
I. El derecho de superficie se extingue:
1) Por los modos ordinarios de extinción de la propiedad compatibles con la naturaleza del derecho de superficie.
2) Por vencerse el término, caso en el cual el propietario del suelo deviene propietario de la construcción pagando previamente el valor de ella apreciado al hacerse el pago, salvo pacto o disposición contraria.
II. Si el superficiario tiene derecho a una indemnización por hipotecas y anticresis que tenga la propiedad del sobreprecio que pasan al valor o precio de la indemnización, con el mismo rango de preferencia que los derechos gravantes.
- Pudiera ser como era propietario de las construcciones el superficiario, haya hipotecado las construcciones o haya dado en contrato anticrético porque era un verdadero propietario, entonces como al finalizar el contrato de superficie se extingue el dueño del suelo adquiere la propiedad de las construcciones pero no tiene que indemnizarle todo el precio al dueño de las construcciones, sino tiene que pagar al acreedor hipotecario o pagar bien a los acreedores que anticresistas y si hay un remanente recién pagarle al superficiario, siempre salvo pacto contrario.
Art. 208 (Reglas de la propiedad inmobiliaria aplicables).
Son aplicables al derecho de superficie las normas de la propiedad inmobiliaria en todo lo compatible con su naturaleza a menos que la ley disponga otra cosa.
- Claro porque el derecho de superficie le concede al superficiario el utendi (uso), el fruendi (goce) y el abutendi, pero en las construcciones, en las edificaciones, que no ha de afectar al suelo, el dueño del suelo ya no tiene utendi, tampoco tiene el fruendi, salvo que exista un espacio físico remanente, pero sobre el suelo en el cual a autorizado la construcción ya no tiene el utendi ni el fruendi pero conserva el abutendi, porque puede disponer, enajenar a titulo gratuito o a titulo oneroso, puede hipotecar, nada afecta a las construcciones.
8 DE LA PROPIEDAD SEPARADA DEL SUBSUELO. ,
No solamente se puede construir derecho de superficie y derecho a construir encima del suelo, sino también debajo del suelo: sótanos, con las mismas reglas de carácter temporal inmobiliario que ya hemos analizado.
De la propiedad separada del subsuelo
Art. 209 (Normas del derecho de superficie aplicables).
I. El propietario de un terreno puede ceder a cualquier persona la propiedad del subsuelo para hacer construcciones. (Art. 111 del Código Civil)
II. Las normas del derecho de superficie serán aplicadas al derecho de propiedad en todo cuanto no se oponga a su naturaleza.
Para finalizar este tema, diremos nosotros que el derecho a construir y el derecho de superficie no solamente se aplica en materia de propiedad privada en materia de propiedad individual, se puede aplicar esta figura en el campo del Derecho Administrativo ya sea que el Estado a través de un órgano, por ejemplo local, departamental puede obtener del dueño un particular la aptitud de construir edificaciones encima o debajo del suelo o bien conceder la alcaldía uno de sus terrenos, construir el derecho de superficie. Puede autorizar que un empresario construya un galpón enorme, por cierto tiempo puede hacerlo a título oneroso o puede hacerlo a cambio de que al final el contrato la Alcaldía se quede con toda la construcción, solamente esta sometida al campo del Derecho Público.
En el Derecho Público el Estado tiene preeminencia en sus intereses frente al particular esa es la gran diferencia. En relaciones con el Estado el ciudadano nunca en un plano de igualdad siempre de supremacía.
